Quando do julgamento do EREsp 1.411.420, a Corte Especial do STJ entendeu que, não havendo concordância entre os litigantes de ação revisional de locação comercial com relação ao aluguel, o novo locativo deverá refletir o valor patrimonial do bem, incluindo as benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário, haja vista a incorporação destas ao bem.
A Ministra Relatora, Dra. Nancy Andrighi, afirmou em seu voto que, embora o locatário tenha direito a indenização pelas acessões construídas com o consentimento do locador – artigos 35, da Lei 8.245/91 e 1.255, do CC -, “para a preservação do equilíbrio contratual por intervenção judicial, é imprescindível levar em conta todas as circunstâncias capazes de afetar o preço de mercado imobiliário, inclusive, socorrendo-se de auxílio pericial quando necessário”.
Restou ressaltado, ainda, que os investimentos na acessão de um imóvel podem ser feitos tanto pelo locador quanto pelo locatário, e que, no caso do locatário, este não se isenta automaticamente do correspondente aumento no valor de mercado:
“A hipótese de que apenas quando o investimento é realizado por conta e risco do locador estaria autorizado a majoração do aluguel, em verdade, limita sobremaneira as relações privadas de locação e acaba por deslocar a lógica que subjaz esses contratos no que diz respeito à vinculação do valor do imóvel ao correspondente preço do aluguel”.
Referido entendimento, sem sombra de dúvidas, acarretará consequências aos locatários, em especial, mas não apenas, porque eventual majoração a pedido do locador ocorrerá após estes desembolsarem vultosas quantias para a realização das benfeitorias e acessões no imóvel locado.
Portanto, considerando a possibilidade de a valorização do imóvel em decorrência das benfeitorias realizadas pelo locatário refletir diretamente no valor do aluguel a ser pago por este, a fim de se evitar prejuízos com a majoração do locativo de forma a comprometer, inclusive, a continuidade da locação após o desembolso de numerários com as mencionadas obras, tem-se que a realização de eventuais benfeitorias e acessões deverão ser analisadas com ressalvas, sendo devidamente acordadas por escrito, pelo que imprescindível a assessoria jurídica de um advogado durante toda a relação negocial entre as partes envolvidas, para se resguardar, em especial, mas não apenas, a boa-fé contratual.
ANGÉLICA PIN DE ALMEIDA
OAB/SP 316.645